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楼市残酷的样子,一点不比股市逊色

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  小金:有时候,楼市吃起来人的样子,一点不比股市逊色。

  来源:米宅米宅(mizhaimizhai)

  作者:葫芦娃

  今天,我想给大家讲讲发生在我身边的三件事情。

  事儿都是真事儿,只因为某些原因我不得不隐去个别具体信息。

  有时候,楼市吃起来人的样子,一点不比股市逊色。

  01

  她是我的一位圈内老友,在行业内做置业顾问已经8年之久。

  2013年,她是中部省会某远郊大盘的销售经理。

  该大盘位于省会主城区的35km外,还需要跨越一个将近2km的宽阔河面。

  它旁边的一个水甸扩充到1800亩,在1800亩的湖畔做了一个5000亩的超级社区。

  站在售楼部里的硕大沙盘前俯瞰社区,远处是绿水盈盈的千亩湖泊,近处是23万㎡欧式风情的商业街区,社区里是挺拔屹立的欧陆高层,耳边回荡的是激情满满的大喇叭爆销控:

  恭喜张先生,成功认购5#楼2单元1802!

  那一年的市场是真的好,售楼部外的大巴车一车一车的从市区里拉客户;那一年的营销政策是真的好,首付分期,2万就能定套房;那一年的销售是真的爆——

  首开3个小时,劲销15亿!

  开盘当日上午,数千套房子被5000组客户抢购一空。

  当晚,项目总带着两个人抬来一筐现金。

  20个销售,每人3万块开盘奖,当场现金发放。

  拿到钱的销售们三五成群的扎在一起,共同商讨一个问题:

  要是还有房源该多好,3万的奖金正好能首付分期买套房!

  深夜12点,项目总唾沫乱溅,以“销售辞职”相要挟,从总部争取来了50套内部房源,当晚就被销售们瓜分一空。

  今夜,无人入眠。

  5年过去,当初均价5000出头的房子,如今二手房7500元/㎡。

  在遍地翻番的楼市神话里,这个当年辞职要挟来的房子,5年涨幅不足50%。

  更关键的是,既卖不出去,也租不出去,没有流通,一切涨幅都是纸面财富。

  至于原因,其实很简单——

  没有人,而且是真的没有人。

  大桥没通盼桥通,大桥通了盼免费,大桥免费盼人来,人却没有来;没有配套盼商业,商业开业盼人来,人还是没有来;片区空白盼交房,交房之初,还能在深夜里看到一两盏泛着微黄的灯。如今,数栋楼宇之上,几乎一盏灯都找不到。

  夜幕之下,一栋栋崭新的住宅挺立在风中,无声的控诉。

  是谁坑了所有人?是项目总?是销售?销售们自己都跳进了坑,至今还无法解套,还着贷款。

  大家因行情而盲目,因3万的首付分期而盲目,因臆想出来的小镇住区而盲目,因1800亩的湖景天成而盲目……

  我们忽略了一个至关重要的问题:

  究竟有没有人愿意每天跨越30km奔赴而来?

  究竟有没有人愿意每天都拥堵在2km的跨河大桥上,长达1个小时?

  哦,对了,我的那位老友买了两套,因为她拿到了6万块的开盘激励奖。

  有的盘,狠起来,自己人都坑。

  02

  他是我的一位前同事,此前供职于一家国有开发企业。

  这家房企在省会近郊的空白板块,做了一个500亩的中等体量社区。

  我们这个项目组全程参与了整个社区的产品定位和规划设计,社区之中做了一个30万㎡的集中商业,这也是整个片区8km范围内的唯一一个大型生活配套。

  为此,我们找来了曾做出“上海(楼盘)金桥国际商业广场”的同济院做概念规划,找来了本省最好的设计院做规划落地设计,我们还考察了全国20多个宗地质素类似的成功商业案例,前后耗时将近1年半。

  在住宅一期收尾之后,30万㎡的集中商业开建。

  二期住宅的推广slogen升级为“一条庐山路,一座荣光城”(为避免不必要的麻烦,均为化名)。

  周边七八个项目也纷纷升级销售说辞:“30㎡集中商业落地,启幕北城华章”。

  适逢项目组里的那个前同事买房,之前他最犹疑和踟蹰的就是片区的0配套,买个菜得开车跑出5km。

  项目组里的领导胸脯拍的山响,斩钉截铁的咬着后槽牙说:

  商业一定会做起来,这片热土一定会成为整座城市的核心商圈。

  买吧兄弟,我去给你要优惠。

  熟悉的一幕出现了——

  项目组里的领导以辞职相威胁,要来了内部的购房优惠。

  Pos叮咚一响,50万购房款入了账。

  今夜,他无法入眠。

  2年后,商业盖了起来,招商部也满编进场了,意向商家也来了无数波,但都摇头而去。

  甚至连商业都反复改建了两三次——

  最初是街区商业,后因北方的气候不适合街区,街区商业之上强行加了不伦不类的棚顶,再然后为了还原最初的味道,又把棚顶拆除了。

  5年后,招商部撤了,意向商家没有了,刚搬进去的几家商户也撤了。

  最惨的是,其他两个楼盘,原本也配建有大型商业,眼看前车之鉴就挺立在自家售楼部门口,都纷纷搞成了公寓和街铺,卖完了事。

  夜幕之下,一片赤红色的商业街区挺立在风中,无声的控诉。

  是谁坑了前同事?是那个拍着胸脯的领导?

  我们都忽略了一个至关重要的问题:

  一个30万㎡的商业,到底需要多少人撑起来?

  30万㎡的集中商业,只要需要5km范围内有36万的常住人口才能养活。

  正常情况下,如果整个片区的数个高层社区建成入住,这个片区是能够聚起35万人的。

  意外的是,原计划搬迁的军用机场不搬了,片区内之后的所有高层社区被强制限高,卡掉了一半楼层。

  而5年过去了,整个片区的常住人口不足10万人。

  准确的说,整座城市“5km范围内拥有30万以上常住人口”的片区都难得一见。

  那些折腾在基础消费领域里的商家们全是人精,他们来了又摇着头走了。

  哦,对了,那位拍着胸脯的老领导买的还是一套200㎡的叠墅,因为中层领导的内部优惠更高。

  他现在每天都要蹬5km的小黄车去买菜,身形愈发矫健。

  03

  他是我的入行引领人,也是最早一批的地产人。

  他曾经在国内一线的咨询公司做过近20年的行业研究和市场研究。

  2014年初,他也把胸脯拍到了山响,也斩钉截铁咬着后槽牙跟我说:

  楼市触底了,马上就会暴涨;

  套信用卡干吧,只要坚持6个月,你赢的是一生。

  一个月之内,师父把全部积蓄盘整盘整,用上XYD/XYL/DYD……等各种融资杠杆,重仓了老家杭州(楼盘)。

  彼时的政策环境和市场环境尤像今天——

  ? 历经一整年不断加码的政策调控,整个市场信心跌入了谷底,各项指标高位回落,房价探底半年有余;

  ? 两次大会上,对于房地产只字不提,提倡地方根据市场变化,灵活调整;

  ? 个别城市开始试探性的放松限购;

  ? 金融政策不再提“紧信贷”,开始向鼓励和支持改善型住房需求转变;

  ? 开春之后,小阳春应声而到,各地成交量快速复苏。

  政策底显露,信贷放松,市场磨底,房价磨底,成交复苏……

  一片触底回暖、欣欣向荣、蠢蠢欲动的景象。

  然而,现实的残酷远超师父的想象。

  2014年,全年横盘、磨底,杭州多盘暴跌,师父重仓的楼盘售楼部被砸个稀烂;

  2015年,深圳(楼盘)涨了,上海涨了,杭州仍然在探底周期中辗转;

  2015年底,承受不住资金压力的师父,抛盘解套,元气大伤;

  2016年中,杭州行情到来!

  预判里8个月就会到来的行情,整整推迟了20个月。

  楼市里,真相的残酷在于:

  你明明就知道只需要坚持再坚持6个月,一切都会变好,但你就是无法再坚持下去!

  抛盘不是为了解套,抛盘是为了救命,救一家人的命。

  自此之后,师父偏爱旅行,至此不碰房产投资。

  上一周,我接到了一个粉丝咨询:手里有150万的现金,问能否上车深圳。

  后来,我才知道,原来这150万的现金里,120万都是借出来的。

  我们最大的问题就是,被假行情冲昏头脑,以为借来的钱是自己的,以为借来的钱不用还。

  哦,对了,师父当年抛出的盘,现在涨了2倍以上。

  04

  上周,和几位老友在小酒馆里小聚,一股越来越强烈的感受在我们内心之间迸发。

  在这个行业,做的越久越胆小,做的越久越无知。

  有时候,甚至会出现一种略显胆寒的错觉:

  我们对政策一无所知,我们对楼市一无所知,我们对未来一无所知。

  你以为,只要楼盖好了,人就一定会来;

  你以为,只要商场盖好了,商业就一定会起来;

  你以为,只要有人,商业就一定会起来;

  你以为,机场说搬就一定会搬;

  你以为,只要有概念,新城就一定能成熟;

  你以为,地铁可以无限制的延伸;

  你以为,城市可以跨越50km无限制的扩张;

  你以为,政策不再收紧了,就一定会松动;

  你以为,成交量起来了,房价就一定会暴涨;

  你以为,房价触底了,就一定会快速暴击

  ……

  这一切都只是你以为。

  在过去数年,我自己在买房的时候,几乎不看太多的概念规划,只关注已建、在建(已批复)的地铁,只关注已交付的学校,只关注已运营的商场。

  我经常会站在客厅中央,站在阳台上,看着这个社区,看着附近的环境,思考以下问题:

  未来3年,谁会来这买房?谁会来这租房?

  他们为什么要买在这里?他们有没有更好的选择?

  我手里的现金流,能不能撑够24个月?如果我失业了,还能撑几个月?

  10分钟之内,如果我想不明白这些问题,我会果断放弃,不管它的价格多么诱人,不管它的概念多么值得期待。

  我知道,这些问题让我放弃了很多可能暴击的机会,但也让我避开了更多地坑。

  说实话,在楼市这个圈子里,反复暴击的大都不是我这种人。

  赚钱暴击的大都是野路子,而爆仓跳楼的也同样大都是野路子。

  楼市残酷起来的样子,一点不比股市逊色,垃圾房产吃人的样子,也不比比特币温柔多少。

  我在过往的数年时间里,还能看到一些吃人不吐骨头垃圾资产,添加我的个人微信,朋友圈里有答案,咱们讨论讨论如何避开这些坑。

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  (责任编辑:董云龙 )

 
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